Prima di sottoscrivere una proposta d'acquisto di un immobile è importante chiedere alla agenzia immobiliare, o venditore in genere, di inserire la clausola "Proposta vincolata all'accettazione del mutuo". Così facendo sarete tutelati se malauguratamente non riuscirete ad ottenere, nei tempi definiti, il finanziamento per l'acquisto dell'immobile e non perderete l'acconto versato.

Fate molta attenzione alla esposizione finanziaria globale. L'acquisto di un immobile implica anche dei costi accessori per imposte, spese notarili ed eventuali spese di ristrutturazione che possono arrivare a decine di migliaia di euro. Tali costi si sommano al prezzo di vendita dell'immobile e vanno considerati nel definire la cifra che si intende richiedere come finanziamento. Nella sezione Spese Mutuo troverete maggiori dettagli.

Per la scelta del mutuo bisognerà quindi valutare molto attentamente le spese globali da sostenere, considerando ovviamente l'eventuale cifra iniziale di cui già si dispone. Bisognerà quindi ricercare un istituto che offra un finanziamento conveniente ed adatto alle vostre esigenze.  L'ammontare del finanziamento dovrà essere commisurato al reddito mensile del richiedente, altrimenti sarà molto difficile trovare un istituto finanziario disposto ad erogare il mutuo.

È buona norma effettuare una visura catastale per verificare che la disposizione interna dei locali fornita dalla parte venditrice coincida con quella disegnata sulla piantina catastale. In caso di differenze è opportuno chiedere al proprietario la documentazione che comprovi l'autorizzazione, la concessione o l'eventuale condono edilizio. Per evitare brutte sorprese è anche opportuno richiedere presso l'Ufficio dei Registri una visura ipotecaria, che fornisce i dati sulla effettiva proprietà dell'immobile, e consente di verificare se l'immobile è posseduto in comunione o separazione dei beni, se è ipotecato, se esistono diritti di usufrutto, ecc. 

Con la Proposta d'Acquisto si firma un impegno all'acquisto di durata ed importo definiti. Se le parti la sottoscrivono non si può più cambiare idea sul prezzo. Alla firma è consuetudine versare come acconto una caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.) a conferma del vincolo assunto. Se la parte che ha versato la caparra si rende inadempiente, l'altra parte può recedere dal contratto e trattenere la caparra. Se l'inadempiente è la parte che ha ricevuto la caparra, l'altra parte può recedere dal contratto e richiedere il doppio di quanto versato. La Proposta d'Acquisto deve comprendere : Il Compromesso, o Promessa di Vendere, è l'atto che impegna giuridicamente entrambe le parti a stipulare entro una certa data l'atto pubblico di compravendita. Il Compromesso è quindi un contratto preliminare, in attesa del contratto definitivo (Rogito). Il Rogito non è infatti realizzabile se, ad esempio, ancora non sono noti i dati catastali, se il mutuo ancora non è stato concesso. Un compromesso dovrebbe includere le seguenti clausole : Il Rogito è infine l'atto finale con cui si trasferisce la proprietà. L'atto di compravendita viene redatto da un notaio e registrato presso l'ufficio del registro.

Dal primo gennaio 2007 (per effetto delle legge finanziaria), le vendite di immobili ad uso abitativo per persone fisiche, che non agiscano nell'esercizio di attività commerciali o professionali, consentono di scegliere la base imponibile ai fini delle imposte tra il valore catastale dell'immobile ed il valore del corrispettivo dichiarato nell'atto di compra-vendita. L'acquirente, per poter fruire dell'applicazione delle imposte basate sul valore catastale deve farne esplicita richiesta al notaio.

L'agevolazione spetta a condizione che nell'atto di compra-vendita sia indicato l'effettivo importo pattuito per la cessione. Per dichiarazioni false od imprecise si è passibili di sanzione e del pagamento delle imposte calcolate sul corrispettivo accertato. Nel caso di compra-vendita basata sul valore catastale l'onorario del notaio è ridotto del 30% ed il contribuente è escludo dai controlli relativi alle vendite immobiliari nonché della relativa rettifica del valore.

Quando la vendita dell'immobile è soggetta ad IVA, la base imponibile è costituita dal prezzo pattuito dichiarato nell'atto di compra-vendita e non dal valore catastale.

Ricordiamo che nel rogito le parti devono inserire una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà in cui devono dichiarare: In caso di omissione o di dichiarazione falsa od incompleta verrà applicata l'imposta sul valore di mercato dell'immobile e non sul valore catastale, oltre il pagamento di una sanzione amministrativa. Per maggiori dettagli vi invitiamo a leggere l'apposita guida fiscale  sulla Compravendita della Casa predisposta dalla Agenzia delle Entrate.

Ricordiamo che in caso di compra-vendita tra soggetti della stessa famiglia, molte banche respingono la richiesta di mutuo perché la cessione dell'immobile è equiparabile ad una  donazione. La motivazione di questo atteggiamento dipende dalla nostra legislazione in ambito di donazioni e successioni. Le donazioni possono essere infatti impugnate da eredi legittimi che si sentono defraudati dalla donazione. Gli eventuali aventi diritto possono impugnare la donazione fino a 10 anni dalla morte del donante. In questo caso l'ipoteca in favore della Banca perderebbe ogni valore.